Житло Инвест афера — продажа квартир Киев

«образовалась комиссия для построения какого-то казенного весьма капитального строения. В эту комиссию пристроился и он, и оказался одним из деятельнейших членов. Комиссия немедленно приступила к делу. Шесть лет возилась около здания; но климат, что ли, мешал или материал уже был такой, только никак не шло казенное здание выше фундамента. А между тем в других концах города очутилось у каждого из членов по красивому дому гражданской архитектуры: видно, грунт земли был там получше.»

Н. В. Гоголь «Мертвые души»

«Щодня ми доводимо – ми працюємо як надiйний добросовiсний партнер»

Это — слоган ФК «Житло-Инвест» (далее ЖИ), взятый с их сайта. Ниже мы попытаемся описать, каким образом сие ежедневно происходит. Мы не претендуем на юридическую точность формулировок, а излагаем только суть.

А вот результат проверок по нашим, пострадавших инвесторов, жалобам на Житло-инвест:
http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/30095250
http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/31830001
http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/36918833
Из вышеуказанных решений судов можно видеть размеры штрафов и колоссального объема работы, вызванные инициированными нами (и не только) проверками Комиссии госфинуслуг, Прокуратуры, Госфининспекции Украины. Также нелегкой жизнь Житло-инвесту делает данный интернет-ресурс с демонстрацией истинного лица и положения дел в этой организации. И выигранные нашими и не только юристами иски (ссылки на реестр судебных решений по некоторым из них — ниже) от инвесторов всех его долгостроев.

Почитать о проблемных недостроях ЖИ (список составлен по поверхности интернета, и не претендует на полноту) можно в соответствующих модулях этого сайта, или ниже:

Дом по ул. Ленина, 47-59, жилмассив Бортничи, г. Киев
Адрес форума: http://realt.ua/Forum/0.php?IDF=3&IDT=4635&cpg=83
Первоначальный срок сдачи — 1-й квартал 2008-го года (еще до кризиса). По состоянию на начало 2015-го года сдана только секция А.

Дом по проспекту Правды 80-82, жилмассив Виноградарь, г. Киев
Адрес форума: http://www.realtycomfort.kiev.ua/forum/discussion/6748/aleks-bud-pr-pravdy80-82/p133
Стройка находится в подобном состоянии уже лет 10.

Дом по ул. Маяковского, 46, дом 2, Борисполь
Адрес форума: http://realt.ua/Forum/0_Forum.php?IDF=5&IDT=4633&cpg=41
По состоянию на февраль, 2012 стройка после 8-ми месяцев очередного стояния возобновлена. Правда, в последнюю очередь в этом можно благодарить Житло-Инвест, что видно и из форума этой стройки.
По состоянию на начало 2015-го года строительство с переменным успехом идет до сих пор. Первоначальный срок сдачи переносился 12 раз!

Дома по пер. Моторному, 3-а, 4, 6, 8
Адрес форума: http://realt.ua/Forum/0_Forum.php?IDF=4&IDT=6004&cuImg=275&cpg=97
Как видно из представленной страницы форума, картина следующая: правды ради, здесь Житло-Инвесту поставить в вину можно, скорее, только привлечение фин. средств, продажи, под заведомо неправдивую информацию о сроках сдачи. Поскольку доля реализуемого жилья через Житло-Инвест составляет, по разным источникам, от 6 до 16%. Остальное — соц. проекты типа 70/30 от «папы» ЖИ — администрации Киева (структурой которой КП «Житло-инвест» является). Строительство было завязано на деньги, которые по плану должны были выделяться из бюджета. Но не выделились. Сроки сдачи по состоянию на октябрь, 2012 переносились всего 2 раза.
На определенном этапе город поставил инвесторов перед требованием доплатить порядка 1200 грн/кв.м! По состоянию на конец 2014-го года дом сдан.

Дома по ул. Красного Пахаря 2В, с. Петровское, Киево-Святошинский р-н.
Они-же: ул. Теплична, 42, 4-ая очередь
Они-же: Житловий комплекс «Петрівський Оновлений» на сайте Житло-Инвеста.
Адрес форума: http://forum.petrivske.com/viewforum.php?f=55
Первоначальный срок сдачи — весна 2009 года.

Ссылка на форум отзывов о ЖИ с 2001-го года, размещенного на одном из основных порталов о недвижимости:
http://realt.ua/Forum/0.php?IDF=6&IDT=40
Как видим, «славная» репутация ЖИ имеет длинную историю… Можно лишь надеяться, что в отличии от нашей стройки, для Вас, уважаемый читатель и потенциальный инвестор, эта информация не откроется слишком поздно.

 

Прежде всего, необходимо понимать (и лучше не на собственном горьком опыте, как в случае и нашей стройки), что ФК «Житло-Инвест» по своим функциям и полномочиям — не более, чем торговый агент Застройщика. Со времени вступления в силу закона, запрещающего Застройщику напрямую вести продажи, он может делать это лишь через финансовые компании, подобные ЖИ. ЖИ не является кредитным фондом с собственным фин. капиталом, обеспечивающим плановое финансирование строительства и, как результат, срок сдачи объекта вовремя. Ну, а непосредственным строительством занимается даже не Застройщик (в нашем случае – печальноизвестное совместное украинско-чешское предприятие с иностранными инвестициями «Инекон-сервис», партнер ЖИ согласно его сайту), а нанятый им Генподрядчик.

Поэтому прописанный в договоре с ЖИ срок сдачи объекта не несет никакой обязательной нагрузки. В лучшем случае, его следует понимать, как срок сдачи при условии достаточного дальнейшего привлечения средств на строительство (т. е. «не раньше, чем»).

На типичный договор последних лет, предлагаемый Житло-инвестом, следует обратить внимание пристальнее. Во-первых, в нем не прописана ответственность сторон. Вернее, ответственность Доверителя, т. е. Ваша, определена очень четко. А вот ответственность Управителя, т. е. Житло-инвеста… В договорах последних лет Вы не найдете ни слова о неустойках или прочих санкциях в случае нарушения срока или иных нарушений Вашего Договора ФФС со стороны Управителя. Зато очень незаметно примостился пунктик о том, что Вы соглашаетесь с изменениями условия договора (в т. ч., срока сдачи), если в течении 7-ми дней после уведомления Житло-инвестом не зафиксируете свое несогласие (см. п. 1.4.) В канцелярии с вх. номером на копии, либо заказным письмом. И если тут помогает принцип: «предупрежден – значит, вооружен», то с первым ухищрением без привлечения знакомого юриста, чтобы внести коррективы в (наверное, самый важный) раздел договора «ответственность сторон», не обойтись. Такая мера упростит применение (в любом случае, имеющих приоритет над договором) Гл. 51 ЦК Украины «ПРАВОВІ НАСЛІДКИ ПОРУШЕННЯ ЗОБОВ’ЯЗАННЯ. ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ ЗА ПОРУШЕННЯ ЗОБОВ’ЯЗАННЯ» (в частности, упомянутую ниже ст. 625 ЦК Украины). Понимаем, что на Ваши корректировки в договор ЖИ наврядли пойдет. Что-ж, если в договоре не прописана неустойка, настоятельно рекомендуем заключить с доверенным лицом «попередній договір щодо укладення Договору найму (оренди) житлового приміщення» (которое Вы намереваетесь сдавать с момента прописанного в Вашем Договоре ФФС сдачи объекта), чтобы потом иметь возможность подавать иск в соответствии со статьями ЦК Украины об упущенной выгоде. ВАЖНО: не подписывать никаких актов приема квартиры, актов исполненных работ ни с Финансовой компанией, ни с Застройщиком (хоть Вы, казалось бы, и не связаны с последним юридическими отношениями). Т. е. подавать подобный иск до введения объекта в эксплуатацию, как минимум за несколько месяцев… Впрочем, и п. 1.4. грамотный юрист гарантирует оспорить и добиться его недействительности, как несоответствующий правовым нормам. Согласно которым, любое изменение договора обязано быть зафиксировано дополнением к договору, подписанным обеими сторонами… Не рекомендуем разрывать договор, если сохраняются перспективы достройки дома в обозримом будущем ближайшего года. Поскольку возврат денег в судебном порядке может затянуться на долгие месяцы, зато Житло-инвесту будет выгодно вспомнить о Вашем заявлении к сдаче дома в эксплуатацию, когда цена кв. метра возрастает чуть-ли не скачкообразно (ср. цены на первичном и вторичном рынке жилья). Чтобы вернуть Вам Ваши деньги по внесенному номиналу, так сказать, «по Вашему собственному желанию.»

С момента перечисления средств в ЖИ, инвестору открываются постановления и указы последних лет, которые выставляют его практически бесправным по отношению к дальнейшему влиянию на судьбу своих денег. Прежде всего, согласно п. 4 статтi 3 Закону України про запобiгання впливу свiтової фiнансової кризи на розвиток будiвельної галузi та житлового будiвництва [будьте бдительны,- действие закона закончилось 31.12.2012!], срок сдачи объекта может задерживаться на 18 месяцев без каких бы то ни было последствий (в частности, упомянутая в данном пункте Закона неустойка в размере индекса инфляции + 3% годовых, согл. ст. 625 ЦК Украины) для виновной стороны. Но даже после этого срока, как Вам популярно объяснят в Финансовой компании «Житло-инвест» в свое время, инвестор не может требовать возвращения своих денег, либо завершения строительства (ведь деньги освоены, строить не на что, виноватых нет). ЖИ дает ему лишь право, после этого срока в лучшем случае уже без штрафов, «заманить» другую жертву вместо себя (переуступка). Насколько ему позволяют свои моральные принципы, и реальный спрос на замороженный объект. Вопрос, почему упомянутый (т. н. антикризисный) Закон применим к Финансовой компании, если в нем речь идет о поблажках Застройщику, остается открытым.

Впрочем, имеем честь предложить Вашему вниманию решения судов, согласно которым наши инвесторы сравнительно быстро добиваются расторжения договора ФФС, и немедленного (а не после реализации – любимая песенка ЖИ) возврата суммы, а также взыскания неустойки:
http://reyestr.court.gov.ua/Review/33105708 ,
http://reyestr.court.gov.ua/Review/25591540
и т. д. Апелляционные суды оставляют решения первых судебных инстанций (районных судов) без изменений:
http://reyestr.court.gov.ua/Review/34346763 ,
http://reyestr.court.gov.ua/Review/28596981
Высший специализированный суд Украины отказался даже принять кассационную жалобу от ФК «Житло-Инвест», как недостаточно обоснованную:
http://reyestr.court.gov.ua/Review/28576257
Притом, правильное построение иска позволяет осуществлять возврат согласно текущей стоимости «вимірної одиниці», если последняя возросла со времени заключения договора:
http://reyestr.court.gov.ua/Review/8968827
(как можно видеть, представленная практика — на уровне уже апелляционных судов). Так-что взыскать с ЖИ адекватный возврат своих денег могут и те инвесторы, которые вносили деньги еще по старым ценам за квадратный метр. Остаться без потерь, а даже в выигрыше.

Консультационная помощь юристов, которые вели и вышеописанные иски вплоть до исполнения решения суда (в нашей стране, как известно, решение суда еще не означает его исполнения), и которых юристы ЖИ имеют несчастье уже хорошо узнавать по судебным заседаниям: s.prokopenko@inbox.ru

В завершение юридического ликбеза, представляем Вашему вниманию судебные прецеденты на тему еще одной из любимых песенок ЖИ, а именно о переводе стрелок в вопросе выплаты/возврата денег на Застройщика (при том, что с последним Доверитель не связан никакими юр. отношениями!):
http://reyestr.court.gov.ua/Review/18679279
Здесь суд отклоняет попытку финансовой компании решить вопрос таким образом.
Такая-же практика касательно определения ответственной стороны (Застройщик либо Управитель ФФС) поддерживается уже решением кассационного (Высшего) суда, например:
http://reyestr.court.gov.ua/Review/26933044

Наконец, вернемся к популярной песенке ЖИ о невозможности возврата денег по расторгнутому Договору ФФС до реализации объекта. Вот четкие судебные решения по этому вопросу. Представляем последние (на конец 2013), и уже апелляционных судов:
http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/35882517
«вiдповiдач [Житло-инвест] просить скасувати рiшення в частинi стягнення коштiв з вiдповiдача … та ухвалити нове рiшення, яким стягнути кошти … пiсля наступної реалiзацiї об`єкту iнвестування

колегiя суддiв вважає за необхiдне апеляцiйну скаргу ККУП «ФК «Житло-iнвест» вiдхилити… Суд виходив з того, що вiдповiдач не здiйснив належним чином управлiння коштами в iнтересах позивача»
Кстати, там-же — применение 625 ст. ЦК Украины (о неустойках):
«В той же час, колегiя суддiв погоджується з доводами апеляцiйної скарги ОСОБА_1 [позивач] в частинi безпiдставної вiдмови суду першої iнстанцiї в стягненнi з вiдповiдача вiдсоткiв за порушення строку виконання грошового зобов`язання. Так, вiдповiдно до вимог ч. 2 ст. 625 ЦК України боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого iндексу iнфляцiї за весь час прострочення, а також 3% рiчних вiд простроченої суми, якщо iнший розмiр процентiв не встановлений договором або законом. »
А вот к этому решению – также уже аппеляционного – суда на ту-же тему, наши юристы не имеют отношения. Работают другие неизвестные нам коллеги:
http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/35942702
«апелянт [вiдповiдач] вказував на те, що … повернення коштiв здiйснюється лише пiсля наступної реалiзацiї… Стягнення коштiв з господарського рахунку товариства призведе до банкрутства вiдповiдача. А вiдповiдно створить соцiальну напругу серед iнших фiзичних осiб та надасть пiдстави для створення „нової „Елiти — Центр»
Колегiя суддiв вважає, що доводи апеляцiйної скарги не ґрунтуються на нормах дiючого законодавства та матерiалах справи.

Аналiз пiдстав (визначених у п.5.4. Правил) та укладеного мiж сторонами договору свiдчить про вiдсутнiсть умови щодо повернення внесених коштiв за договором внаслiдок його розiрвання лише за умови реалiзацiї об`єкту iнвестування.

Колегiя суддiв ухвалила:
Апеляцiйну скаргу ККУП «ФК «Житло-iнвест» Головного управлiння житлового забезпечення виконавчого органу Київської мiської ради (Київської мiської державної адмiнiстрацiї) — вiдхилити.»
Такая-же судебная практика встречается и по другим финансовым компаниям:
http://reyestr.court.gov.ua/Review/27651206
http://reyestr.court.gov.ua/Review/26400188
http://reyestr.court.gov.ua/Review/27717080 :
«… покликання апелянта на те, що на момент винесення судом рiшення об`єкт iнвестування реалiзовано не було i об`єкт будiвництва не було введено в експлуатацiю, тому не було пiдстав повернення коштiв довiрителю не заслуговують на увагу оскiльки не стосується вiдмови вiд участi у ФФБ, а є правовими наслiдками порушення зобов`язання та не суперечать ЗУ «Про фiнансово-кредитнi механiзми i управлiння майном при будiвництвi житла та операцiях з нерухомiстю» в частинi стягнутої суми коштiв якi пiдлягають поверненню…»
Это решения также уже апелляционных судов…

Как инвестор, не рассчитывайте получать от ЖИ финансовые отчеты (тем-более, регулярные). Как естественно было бы ожидать от органа, нанятого управлять капиталом, по отношению к инвесторам-собственникам доверенного капитала. Управлять далеко не за «спасибо», а, как минимум, за 6 % от суммы. Прозрачность в отношениях будет, но не между Вами и ЖИ, а между ЖИ и Застройщиком. Напротив, за любую информацию Вам придется побороться. Пустые обещания, отписки,- у Вас быстро возникнет небезосновательное чувство, что ЖИ берет сторону Застройщика против собственных Доверителей, а не наоборот, как должно быть. Предлагаем Вашему вниманию один из типичных ответов ЖИ на запрос инвесторов, в котором он даже не трудится проследить, чтобы сходилась арифметика. Отчет наполнен примерами, как то: «всього у будинку 22 нежитлових приміщення… 4 нежитлових приміщення реалізовано ФК… знаходиться вільних 23 нежитлових приміщення», т. е. 22 ≥ 23 + 4. Гендиректор «ФК «Житло-инвест» во всех спорах выступает активным (зачастую, эмоциональным) защитником интересов Застройщика против своих Доверителей. А не наоборот! Это подтверждает, что гендиректор «ФК «Житло-инвест» Сирый М. В., как минимум, не соответствует занимаемой им должности Управителя финансами Доверителей.

Впрочем, ЖИ не стесняется водить за нос и власть. Вот, например, ответ из Минрегиона (стр. 1, 2) от 19.04.2012 на наш запрос, где господин Министр утверждает, что ЖИ «надав оперативну інформацію про стан справ на даному об’єкті. З’ясовано, що найбільш інтенсивно ведуться роботи на секції А…» И это при состоянии стройки, к тому времени неподвижном с ноября 2011-го года! Страшны организации со связями, позволяющими ничего не бояться… Кстати, как можно видеть, в представленном ответе Министром подчеркнуто буквально, что кредита Минрегиона, благополучно освоенного в 2011-м году, должно было хватить на «добудову об’єкту». Однако (далеко небезвозмездное) управление доверенными инвестициями у ЖИ ограничивается переводом денег на счета Застройщика, но никак не контролем за их целевым использованием, и адекватными мерами в отношении Застройщика. А ведь согласно договору ФФБ: «5.1. Фінансова компанія несе відповідальність перед Довірителем за контроль цільового використання залучених від нього коштів»… «Читайте правила», как, возможно, не раз доведется услышать и Вам от самодовольного гендиректора ЖИ господина М. В. Сирого в ответ на Ваши претензии.

Тем не менее, ЖИ и дальше продолжает «втюхивать» квартиры под заведомо нереальные сроки сдачи. Продажи остановились (еще бы, если стройка не движется), кредитов ждать больше неоткуда, тем не менее, декларируется срок сдачи в текущем полугодии, возможный лишь при интенсивном строительстве (за что?). И так из полугодия в полугодие. Кто-то нет-нет, да и клюнет. Все-таки ЖИ — узнаваемый бренд. Но такая деятельность не имеет уже ничего общего с антикризисным Законом о 18-ти месяцах задержки срока сдачи по форс-мажорным обстоятельствам. Это — заведомый обман с целью привлечения фин. средств — мошенничество — Стаття 230 Цивiльного кодексу України. Вот с кем Вы, уважаемый потенциальный инвестор, будете иметь дело… «Щодня ми доводимо – ми працюємо як надiйний добросовiсний партнер»…